월세 계약서 작성법 체크리스트｜내 보증금과 권리를 지키는 실전 가이드

1. [서류 확인] 등기부등본 갑구·을구 판독과 실소유자 대조법

월세 계약서 작성 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다. 갑구에서는 실소유자가 누구인지, 가압류나 가처분 같은 소유권 분쟁 요소는 없는지 확인해야 합니다. 계약하러 나온 임대인의 신분증과 등기부상 명의자가 일치하는지 대조하는 것은 기본 중의 기본입니다. 을구에서는 근저당권(대출) 합계액을 확인해야 합니다. 일반적으로 [대출금 + 내 보증금 + 선순위 보증금]의 합계가 집값의 70~80%를 넘는다면 위험한 물건으로 간주합니다. 2026년 현재 임차인은 임대인에게 국세·지방세 완납 증명서를 요구할 권리가 있으므로, 집주인이 세금을 체납하여 집이 공매로 넘어갈 위험이 없는지도 반드시 체크해야 합니다.

2. [특약 기재] 분쟁을 0%로 만드는 월세 계약 필수 특약 5가지

계약서의 일반 문구보다 우선하는 것이 바로 특약 사항입니다. 사장님을 지켜줄 5대 필수 특약은 다음과 같습니다. 첫째, “임대인은 잔금일 익일까지 담보권을 설정하지 않는다” (대항력 공백 방지). 둘째, “주요 시설물(보일러, 배관 등)의 노후 고장은 임대인이, 소모품(전등, 건전지 등)은 임차인이 부담한다” (수리비 분쟁 방지). 셋째, “입주 전 발생한 하자에 대해서는 임대인이 수리해주기로 한다” (입주 시 분쟁 방지). 넷째, “임대인의 국세/지방세 체납 사실이 허위로 판명될 경우 계약을 해제할 수 있다”. 다섯째, “임대차 신고 및 확정일자 부여에 임대인은 적극 협조한다”. 이 5가지만 제대로 기재해도 월세 생활의 스트레스 80%는 사라집니다.

3. [권리 확보] 대항력의 완성, 임대차 신고와 전입신고의 결합

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 법적인 보호막을 씌우는 사후 절차가 남았습니다. 2026년 현재 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약은 30일 이내에 반드시 주택 임대차 신고를 해야 합니다. 이 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 사장님의 우선변제권이 확보됩니다. 또한, 이사 당일에는 반드시 전입신고를 마쳐야 합니다. [전입신고 + 점유 + 확정일자] 이 세 가지가 갖춰진 다음 날 0시부터 사장님은 그 누구에게도 집을 비워주지 않아도 되는 강력한 권리인 ‘대항력’을 갖게 됩니다. 온라인으로도 간편하게 가능하니 잔금을 치르자마자 스마트폰으로 해결하시기 바랍니다.

4. [퇴거 준비] 장기수선충당금 회수와 원상복구 범위 확정

계약 종료 시점에 가장 많이 싸우는 부분이 바로 원상복구와 관리비 정산입니다. 아파트나 오피스텔에 사신다면 매달 관리비에 포함되어 나가는 ‘장기수선충당금’을 반드시 체크하세요. 이는 집의 가치를 유지하기 위한 비용으로 원칙적으로 집주인이 내야 하는 돈입니다. 사장님이 대신 냈으므로 퇴거 시 관리사무소에서 납부 확인서를 발급받아 임대인에게 전액 돌려받아야 합니다. 또한, 생활하면서 발생한 미세한 벽지 변색이나 바닥 긁힘 등 ‘통상적인 손모’는 임차인의 원상복구 의무에 포함되지 않는다는 대법원 판례를 숙지하고, 입주 전 미리 집 안 곳곳을 사진과 동영상으로 남겨두는 것이 가장 확실한 증거가 됩니다.