전세계약 주의사항 2026｜내 보증금 지키는 필승 가이드
안녕하세요! 새로운 보금자리를 찾아 설레는 마음으로 집을 알아보러 다니시는 전국의 임차인 사장님들 정말 반갑습니다. 깨끗한 인테리어와 채광 좋은 거실을 보면 당장이라도 계약서에 도장을 찍고 싶으시죠? 하지만 말입니다. 집이 예쁜 것보다 수백 배 더 중요한 것은 내 전 재산이나 다름없는 전세 보증금이 나중에 무사히 내 통장으로 돌아올 수 있느냐입니다. “공인중개사가 알아서 해주겠지”라고 안일하게 생각하셨다가는 사장… 아니, 우리 소중한 세입자 사장님들만 평생 모은 목돈을 잃을 수도 있습니다. 실제로 2026년 현재도 교묘해진 전세 사기 수법이 기승을 부리고 있거든요. 제가 1,200단어 분량으로 등기부등본의 독소 조항을 읽어내는 법부터 집주인에게 당당하게 ‘국세 완납증명서’를 요구하는 노하우까지 쏙쏙 골라 정리해 드릴게요. 지금 바로 확인해서 사장님의 소중한 자산을 철통 방어하세요!
1. 전세계약, 겉모습보다 ‘서류’가 먼저입니다
2026년 부동산 시장은 역전세 위험과 깡통전세 이슈가 여전히 공존하고 있습니다. 전세계약을 체결할 때 가장 먼저 버려야 할 태도는 ‘운에 맡기는 것’입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 우리가 확인해야 할 서류는 단순한 확인 용도가 아니라 내 보증금을 지켜주는 법적 방패라는 사실을 명심해야 합니다.
모르면 “집주인이 좋은 분 같네”라는 근거 없는 믿음에 기대게 되지만, 알면 서류상에 나타난 위험 신호를 즉각 감지하고 계약을 피할 수 있습니다. 2026년 강화된 임차인 보호 규정을 적극 활용하여, 계약 전 반드시 점검해야 할 3대 서류와 분석 비결을 지금 바로 공개합니다.
가장 기본이 되는 서류는 역시 등기부등본입니다.
하지만 단순히 떼어만 보는 것은 의미가 없습니다.
을구에 적힌 근저당권 설정 금액이 내 보증금과 합쳐져
집값의 몇 %인지 계산하는 법을
아래 섹션에서 바로 확인해 보시죠.
2. 서류 점검: “등기부등본은 기본입니다” 위험 신호 읽는 법
등기부등본은 계약 당일, 잔금 당일, 그리고 전입신고 다음 날까지 총 3번을 확인해야 합니다.
등기부등본 3대 핵심 체크 포인트
- 갑구 (소유권): 실제 집주인이 누구인지 신분증과 대조하고, ‘신탁’이라는 단어가 있다면 절대 주의하세요. (수탁자 동의 없는 계약은 무효)
- 을구 (근저당): 빚이 얼마나 있는지 확인합니다. [근저당 + 전세보증금]이 매매가의 70%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험군입니다.
- 압류 및 가처분: 갑구나 을구에 압류, 가등기, 경매 개시 결정 등이 적혀 있다면 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다.
최근 전세 사기의 주요 원인 중 하나가 바로 집주인의 세금 체납입니다.
세금은 보증금보다 우선하여 변제되기 때문인데요.
2026년에는 임대인 동의 없이도 체납 조회가 가능해진 만큼,
이 권리를 행사하는 법을 아래에서 상세히 알려드릴게요.
3. 임대인 확인: “세금 안 낸 집주인은 피하세요”
깨끗한 등기부등본보다 무서운 것이 보이지 않는 ‘당해세’ 체납입니다.
체납 확인 실무 가이드
- 지방세·국세 완납증명서: 계약 체결 전 임대인에게 당당히 요구하세요. 거절한다면 무언가 숨기는 것이 있을 확률이 높습니다.
- 미납 국세 열람 제도: 임대차 계약서 지참 시 전국 세무서에서 임대인의 동의 없이도 미납 국세를 조회할 수 있습니다 (보증금 1천만 원 초과 시).
- 확인 이유: 집주인이 세금을 안 내면 집이 경매에 넘어갔을 때 국가가 내 보증금보다 먼저 돈을 가져가기 때문입니다.
4. 보험 가입: “보증보험 안 되면 계약 마세요”
2026년 전세계약에서 **’전세보증금 반환보증보험’** 가입 가능 여부는 선택이 아닌 필수입니다.
- 가입 기준 확인: 공시가격의 126% 룰(공시가 × 140% × 90%)을 적용하여 내 보증금이 범위 내에 있는지 반드시 확인하세요.
- 거절 사유: 위반 건축물이거나 근저당이 너무 많으면 가입이 거절됩니다. 이런 집은 나중에 다음 세입자를 구하기도 힘듭니다.
- 보험료 지원: 2026년에도 지자체별로 청년 및 신혼부부 전세보증금 반환보증 보증료 지원 사업이 있으니 꼭 챙기세요!
“말로는 다 해준다고 해요”라는 말을 믿지 마세요.
모든 약속은 계약서 특약란에 문구로 남겨야 법적 효력이 발생합니다.
나중에 집주인이 말을 바꿀 때 나를 지켜줄 필승 특약 문구들을
아래 섹션에서 바로 확인해 보시죠.
5. 특약의 힘: 사기를 원천 차단하는 ‘필수 특약’ 5선
계약서 빈 공간에 반드시 수기로라도 적어 넣어야 할 문구들입니다.
1. 대항력 유지: “임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권(근저당 등) 설정을 하지 않으며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 배액을 배상한다.”
2. 보증보험 가입: “본 계약은 전세보증보험 가입을 전제로 하며, 보험 가입이 거절될 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환하고 계약은 무효로 한다.”
3. 세금 체납: “임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하며, 잔금일까지 체납 발생 시 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”
4. 매매 시 통보: “임대인은 주택 매매 시 사전에 임차인에게 통보하며, 임차인이 승계에 동의하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다.”
글을 마치며, 전세계약 주의사항은 사장… 아니 우리 임차인 사장님들이
직접 챙기지 않으면 “괜찮겠지”라는 방심이 비극이 될 수 있습니다.
마지막으로 가장 궁금해하실 만한 질문들을 FAQ로 정리했으니,
헷갈리는 부분은 여기서 해결하고 안전한 새집에서 행복을 설계하세요!
📋 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 확정일자는 이사하는 날 받으면 되나요?
A. 아니요! 계약서를 쓴 즉시 온라인 등기소나 동사무소에서 받으세요. 빠를수록 좋습니다.
Q. 집주인이 바뀌면 다시 계약서를 써야 하나요?
A. 기존 계약의 대항력과 우선변제권은 그대로 승계되므로 다시 쓸 필요는 없습니다. 다만 바뀐 집주인의 체납 여부 등은 재확인하는 것이 좋습니다.
Q. 전입신고를 하루 늦게 하면 어떻게 되나요?
A. 전입신고의 효력은 다음 날 0시에 발생합니다. 만약 신고 당일에 집주인이 대출을 받는다면, 은행의 저당권이 사장님의 보증금보다 우선하게 되니 반드시 이사 당일 오전 중으로 하세요.
Q. 보증금을 못 돌려받을 것 같은데 이사 가야 해요!
A. 절대로 그냥 짐을 빼시면 안 됩니다! 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 기재된 것을 확인한 후에 이사 가야 대항력이 유지됩니다.