전세금 반환대출 한도 총정리 — 감정가·방공제·규제까지

전세금 반환대출은 세입자 보증금을 돌려주기 위해 집주인이 받는 대출입니다. 한도는 시세가 아닌 감정가를 기준으로 산정되며, 방공제와 최근 강화된 규제까지 겹쳐 예상보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 이 글에서 한도 산정 기준을 정리했습니다.

대출 한도는 어떻게 계산됩니까?

전세금 반환대출의 한도는 은행이 산정한 감정가에 LTV(담보인정비율)를 곱한 뒤, 선순위채권과 방공제를 뺀 금액으로 결정됩니다. 시세가 아니라 감정가가 기준이라는 점이 예상 한도와 실제 한도가 차이 나는 가장 큰 이유입니다.

예를 들어 서울 소재 3억 원짜리 빌라에 LTV 70%를 적용하면 산술적으로는 2억 1천만 원이 나오지만, 방공제 5,500만 원을 제외하면 실제 대출 가능액은 1억 5,500만 원까지 줄어듭니다.

아파트·빌라·다가구는 한도가 어떻게 다릅니까?

아파트는 거래 사례가 풍부해 감정가가 시세에 가깝게 산정되는 편이지만, 빌라는 거래 사례가 적어 감정가가 시세보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 다세대주택(빌라)은 아파트와 동일하게 방공제 1개가 적용되지만, 감정가 산정 방식에 따라 한도가 예상보다 낮을 수 있습니다.

다가구주택은 실제 거주하는 방의 개수마다 방공제가 각각 적용될 수 있어 한도가 급격히 줄어들 위험이 있습니다. 이 경우 ‘임대 없는 방’에 대한 확인서를 제출하면 일부 조정이 가능한 경우도 있습니다.

최근 규제는 어떻게 강화됐습니까?

금융위원회는 2026년 6월 27일 가계부채 관리 강화방안을 발표했습니다. 이에 따라 수도권·규제지역의 보유주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주택담보대출은 보유 주택 수에 따라 한도가 제한됩니다. 실제 대출 가능액은 세입자에게 반환할 보증금, 규제상 한도, 감정가 기준 LTV 한도 중 가장 낮은 금액에 가깝게 결정됩니다.

자주 묻는 질문