전월세 전환율 계산법, 보증금과 월세 환산표 총정리

보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 받을 수 있는 최대 금액은 한 달 41만 6,667원입니다.

이 숫자는 올여름 기준금리가 두 번 오른 뒤 새로 정해진 법정 상한에서 나왔습니다.

상한의 근거부터 금액별 환산표, 제안 월세 검증까지 전월세 전환율 계산법의 순서대로 담았습니다.

상한 5.0%는 어떤 계산으로 정해질까요?

현재 월세 전환의 법정 상한은 연 5.0%입니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월 차임으로 바꿀 때 시행령이 정한 비율을 넘지 못하게 하고, 시행령 제9조가 그 비율을 정합니다.

비율은 두 값 중 작은 쪽입니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 연 2%p

금융통화위원회는 7월 16일에 기준금리를 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일에 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다.

3.00%에 2%p를 더하면 5.00%이고, 이는 10%보다 낮아 그대로 상한이 됩니다.

기준금리가 8%를 넘어야 10%가 더 낮아지므로, 지금 같은 수준에서는 둘째 값만 계산하면 됩니다.

다음 금융통화위원회는 10월 22일과 11월 26일이며, 기준금리가 움직이면 상한도 같은 폭으로 따라갑니다.

전월세 전환율 계산법 공식, 변수 세 개로 끝납니다

쓰는 식은 방향에 따라 두 개입니다.

• 보증금 → 월세: 월세 = 전환 금액 × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 보증금: 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율

전환 금액은 월세로 돌리는 부분만 가리킵니다.

전세 3억 원 가운데 1억 원을 보증금으로 남기면 전환 금액은 2억 원입니다.

2억 원 × 5.0%는 연 1,000만 원이고, 이를 12개월로 나누면 월 83만 3,333원입니다.

이보다 높은 월세를 받기로 했다면 상한을 넘은 약정입니다.

보증금을 월세로 바꾼 금액은 얼마일까요?

월세로 돌리는 금액별 상한은 아래 표와 같습니다.

4.5%는 기준금리 2.50% 시절의 상한이어서 인상 효과를 비교하기 좋습니다.

1억 원 기준으로 상한이 월 4만 1,667원, 연 50만 원 높아졌습니다.

이제 같은 전세금에서 남기는 보증금을 바꿔 가며 월세가 어떻게 달라지는지 봅니다.

전세 3억 원을 기준으로 5.0%를 적용한 조합입니다.

보증금을 5,000만 원 낮출 때마다 월세는 20만 8,333원씩, 연간으로는 250만 원씩 늘어납니다.

월세로 낸 연 금액이 돌려받는 보증금에 붙을 수 있는 이자보다 큰지가 전환의 실제 비용입니다.

월세를 보증금으로 바꾸면 얼마에 해당할까요?

월세 50만 원은 5.0% 기준으로 보증금 1억 2,000만 원과 같은 가치입니다.

비율이 높을수록 같은 월세에 대응하는 보증금은 작아집니다.

월세 100만 원이 5.0%에서는 2억 4,000만 원, 4.5%에서는 2억 6,667만 원입니다.

이 방향은 법 조문이 상한을 따로 두지 않아서 위 표가 협의용 비교선 역할을 합니다.

월세를 줄이려고 보증금을 올리는 세입자라면 전세대출을 받을 때 대출 금리가 이 비율보다 낮은지 먼저 대조해야 월 부담이 실제로 줄어듭니다.

제안받은 월세가 상한 안인지 역산하는 순서

제안 월세의 적용 비율은 “월세 × 12 ÷ 전환 금액”으로 나옵니다.

이 값이 5.0% 이하면 상한 안, 넘으면 초과입니다.

전환 금액을 1억 원으로 고정하면 제안 월세별 판정은 아래처럼 갈립니다.

집주인에게는 “5.0%로 계산하면 이 금액”이라고 숫자로 답하는 방식이 가장 분명합니다.

상한 안에 들어온 제안도 최대치를 말할 뿐이라서 인근 시세를 보고 깎아 달라고 요청할 여지가 남습니다.

상한이 적용되는 범위와 초과분 처리 방법

상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때와 갱신하며 조건을 손볼 때 힘을 갖습니다.

빈 집에 새로 입주하는 계약은 시장에서 가격을 정하는 영역이어서 같은 방식으로 적용되지 않습니다.

다만 신규 계약이라도 위 역산으로 나온 비율이 5.0%를 크게 웃돌면 인근 월세와 비교해 볼 이유가 됩니다.

상한을 넘는 약정이라고 계약이 통째로 무효가 되지는 않고, 넘는 부분만 효력이 없습니다.

주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 약정을 막는 강행규정이라서 서명한 약정이어도 초과분은 인정되지 않습니다.

기존에 초과로 지급한 월세는 부당이득반환 청구의 대상입니다.

• 계약서와 특약 사본 보관
• 월세 이체 내역 보관
• 역산 표로 초과액 계산
• 상한 기준 금액을 서면으로 통지

협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 신청하거나 부당이득 반환을 청구하는 순서로 진행합니다.