[2026 최신] 서울 신축 아파트 취득세 계산법과 다주택자 중과세율 총정리

1주택자 기본세율, 얼마인가요?

6억~9억 원 구간은 (취득가액 × 2/3억원 − 3) ÷ 100 공식으로 세율이 계산됩니다. 예를 들어 취득가액이 7억 5천만 원이라면 정확히 2%가 적용됩니다. 1주택자가 6억 원 아파트를 사면 취득세 600만 원에 지방교육세 60만 원을 더해 총 660만 원 수준이며, 전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세 0.2%(120만 원)가 추가됩니다.

서울 다주택자, 중과세율이 얼마나 되나요?

서울은 2025년 10월 15일 조정대상지역이 대폭 확대되면서 25개 자치구 전역이 조정대상지역으로 지정된 상태이며, 경기 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등 12개 지역도 함께 지정되어 있습니다. 조정대상지역에서는 아래와 같이 중과세율이 적용됩니다.

서울 아파트를 매입하는 이상 조정대상지역 규정을 피할 수 없으므로, 다주택자라면 신축이든 구축이든 관계없이 이 중과세율이 그대로 적용됩니다. 참고로 법인이 주택을 취득하는 경우에는 보유 주택 수와 관계없이 12% 중과세율이 적용됩니다.

주택 수, 어떻게 세는지가 핵심입니다

취득세 중과 여부를 가르는 주택 수는 본인 명의 아파트만 세는 것이 아니라 세대 합산으로 판정됩니다. 세대원, 배우자, 공동지분으로 보유한 주택은 물론, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권, 조합원입주권, 주택분 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔까지 모두 주택 수에 포함됩니다. 부부는 세대 분리가 인정되지 않는 한 같은 세대로 간주됩니다.

반대로 주택 수 산정에서 제외되는 경우도 있습니다.

– 시가표준액 수도권 1억 원(비수도권 2억 원) 이하 저가주택
– 상속 후 5년 이내의 상속주택
– 2025년 1월 2일 이후 서울·경기·인천을 제외한 지방의 공시가격 2억 원 이하 주택을 유상 취득하는 경우(지방 저가주택 특례, 정비구역 등 일부 예외 존재)

일시적 2주택이라면 중과를 피할 수 있습니다

이사 등의 사유로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 8% 중과가 아닌 1주택 기본세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다. 다만 3년의 처분 기한을 넘기면 8%와의 차액에 가산세까지 붙어 한꺼번에 추징되므로, 처분 일정을 반드시 캘린더에 표시해 관리해야 합니다.

감면 제도도 함께 확인하세요

① 생애최초 주택구입 감면 — 요건을 충족하면 취득세를 100% 감면받을 수 있으며(한도 200만 원, 인구감소지역은 300만 원), 12억 원 이하 주택이라면 소득 요건 없이 적용됩니다
② 출산·양육 감면 — 자녀 출산 전후 5년 이내에 취득하는 실거주 주택은 500만 원 한도 내에서 취득세가 100% 감면됩니다

취득세 자주 묻는 질문 (FAQ)