주택 취득세율 완전 정리: 구간별 세율·부가세·다주택 중과·납부 방법

주택을 매매로 사면 지방세법에 따라 취득세를 한 번 내는데, 세율은 집값과 보유 주택 수에 따라 1%부터 12%까지 크게 갈립니다.

이 글에서는 기본 세율표, 지방교육세와 농어촌특별세, 다주택 중과, 금액별 계산 결과, 신고 절차를 한 번에 정리합니다.

취득세의 기준: 과세표준과 취득일

취득세 과세표준은 매매계약서에 적힌 실거래가이며, 법에서는 이를 사실상 취득가격이라 부릅니다.

이 금액에 세율을 곱해 본세를 구하며, 상속처럼 거래가가 없는 취득은 시가표준액(공시가격)이 기준입니다.

취득일은 매매의 경우 잔금을 치른 날과 등기를 한 날 중 먼저 오는 날입니다.

계약서를 쓴 날이나 계약금을 보낸 날은 취득일이 아닙니다.

상속은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월, 증여는 취득일이 속한 달 말일부터 3개월이 신고 기한입니다.

증여 취득세율은 3.5%이고, 조정대상지역에서 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12%가 적용됩니다.

다만 1주택자가 배우자나 자녀에게 증여하는 경우에는 12% 중과에서 제외됩니다.

주택 취득세 기본 세율표: 6억·9억 구간

1주택자가 유상으로 취득하는 주택의 본세율은 세 구간으로 나뉩니다.

하한 구간은 1%로 고정이고 상한 구간은 3%로 고정입니다.

중간인 6억 초과 9억 이하 구간만 집값에 비례해 세율이 매겨집니다.

공식에 대입하면 6.5억 원은 약 1.33%, 7.5억 원은 정확히 2.0%, 8억 원은 약 2.33%입니다.

8억 원 주택이라면 본세가 약 1,867만 원입니다.

6억 원을 1원이라도 넘으면 세율이 1%를 살짝 웃도는 방식이라 구간 경계에서 세금이 갑자기 뛰지는 않습니다.

집값이 1억 오를 때마다 본세는 1억당 100만 원에서 300만 원 사이로 늘어나는 셈입니다.

지방교육세와 농어촌특별세: 본세 외에 붙는 세금

취득세 고지서에는 본세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙습니다.

지방교육세는 취득세율의 절반에 20%를 곱한 금액, 쉽게 말해 본세의 10%입니다.

그래서 6억 원 이하는 집값의 0.1%, 9억 원 초과는 0.3%가 됩니다.

농어촌특별세는 과세표준의 0.2%이고 전용면적 85㎡(국민주택규모) 이하 주택은 면제입니다.

표에서 보듯 85㎡ 초과 여부만으로 5억 원 주택은 100만 원, 12억 원 주택은 240만 원이 갈립니다.

면적은 분양가나 평형 광고가 아니라 등기부와 건축물대장의 전용면적으로 판단합니다.

전용 84㎡는 흔히 25평형이라 부르지만 면제 대상이고, 전용 85㎡를 넘기는 순간부터 농특세가 붙습니다.

다주택 중과세율: 8%와 12%가 적용되는 경우

세대가 보유하는 주택 수가 늘면 일반 세율 대신 중과세율이 적용됩니다.

조정대상지역에서는 두 번째 주택부터 8%, 세 번째 주택 이상은 12%입니다.

비조정대상지역은 세 번째 주택이 8%, 네 번째부터 12%입니다.

법인이 주택을 사면 지역과 관계없이 12%입니다.

2025년 10월 16일을 기점으로 서울 25개 구 전체와 경기의 과천·광명·의왕·하남, 성남 3개 구, 수원 3개 구, 안양 동안구, 용인 수지구가 규제 대상에 들어갔습니다.

같은 해 10월 15일까지 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 거래는 중과를 적용하지 않습니다.

금액으로 비교하면 5억 원 주택의 본세가 일반 세율에서는 500만 원인데, 2주택 8%에서는 4,000만 원, 3주택 12%에서는 6,000만 원입니다.

9억 원 주택은 일반 2,700만 원 대비 8%면 7,200만 원, 12%면 1억 800만 원이 됩니다.

지방교육세와 농특세까지 더하면 조정대상지역 2주택의 합산 세율은 약 9.0%입니다.

다만 이사·학업·사업으로 한동안 두 채를 갖게 되는 일시적 2주택이라면, 새 집 취득일 기준 3년 이내에 기존 집을 정리할 때 일반 세율을 그대로 씁니다. 기한을 넘기면 중과 차액에 가산세가 얹힙니다.

취득 당시 공시가격 1억 원 이하 주택(정비구역 제외)과 상속주택(5년 한정)은 주택 수 계산에서 빠집니다.

주거용 오피스텔은 주택분 재산세를 내면 주택 수에 들어가고, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권도 주택 수에 합쳐집니다.

금액별 계산 예시: 내 집은 얼마일까

무주택자가 6억 원 전용 84㎡ 아파트를 사는 경우 본세 600만 원과 교육세 60만 원, 총 660만 원을 준비하면 됩니다.

전용 100㎡인 7.5억 원 주택은 세 항목이 각각 1,500만 원, 150만 원, 150만 원이라 합계가 1,800만 원으로 올라갑니다.

1,800만 원은 월 50만 원씩 3년을 모아야 하는 금액이어서 잔금 계획에 미리 넣어 두어야 합니다.

12억 원 전용 100㎡라면 3% 구간이라 3,600만 원 + 360만 원 + 240만 원으로 4,200만 원 안팎입니다.

계산은 집값 × 본세율 + 집값 × 본세율의 10% + (85㎡ 초과 시) 집값 × 0.2% 순서로 하면 됩니다.

• 1단계: 집값 구간으로 본세율 정하기
• 2단계: 보유 주택 수와 지역으로 중과 여부 확인
• 3단계: 지방교육세(본세의 10%) 더하기
• 4단계: 전용면적이 85㎡ 초과면 농특세 0.2% 더하기

신고·납부 기한과 방법: 위택스 이용 순서

신고와 납부는 취득일부터 60일 이내에 마쳐야 하고 장소는 위택스 또는 부동산 소재지 시·군·구청 세무과입니다.

온라인 신고는 위택스 로그인(공동인증서·간편인증) 후 취득세 신고 메뉴에서 물건 정보를 적고 납부서 출력 또는 즉시 결제로 마무리합니다.

납부 영수증은 소유권 이전 등기를 할 때 등기소에 제출해야 하므로 보관해야 합니다.

60일을 넘기면 세액의 20%가 무신고 가산세로 붙고, 지연된 날마다 0.022%가 따로 계산됩니다.

세액이 500만 원인 사람이 한 달 지각하면 추가 부담이 대략 103만 원입니다.

준비 서류는 매매계약서(분양계약서), 신분증, 주민등록등본이며, 감면을 신청하면 가족관계증명서와 감면 신청서도 필요합니다.