주택담보대출 이자는 근로소득자가 연말정산에서 소득공제로 줄일 수 있는 대표적인 항목입니다.
공식 명칭은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제이며, 대출 조건에 따라 연 600만원부터 2,000만원까지 한도가 갈립니다.
2026년에 내는 이자는 2027년 초 정산 대상이고, 2027년 이자부터는 실거주 요건이 추가되는 방향으로 개편안이 나와 있습니다.
⏱ 10초 요약
✔ 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식 분할상환이면 연 2,000만원까지 공제됩니다.
✔ 주택의 취득 당시 기준시가가 6억원 이하여야 하고, 12월 31일 현재 무주택 또는 1주택 세대의 세대주가 대상입니다.
✔ 대출은 소유권 이전 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 받은 것이어야 합니다.
✔ 이자상환증명서는 간소화 서비스에서 조회되며, 누락분은 5년 안에 경정청구가 가능합니다.
✔ 2027년 1월 1일 이후 이자부터 실거주 요건을 두는 정부안이 2026년 세제개편안에 포함됐습니다.
주택담보대출 이자, 공제한도는 얼마인가
공제한도는 상환기간, 금리 방식, 원금 상환 방식의 조합으로 정해집니다.
2024년 1월 1일 이후 상환한 이자부터 아래 표가 적용되고, 이전에는 1,800만원, 1,500만원, 500만원, 300만원이었습니다.
| 상환기간 | 대출 조건 | 연 공제한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리이면서 비거치식 분할상환 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 중 하나 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 그 밖의 경우(변동금리, 거치식 등) | 800만원 |
| 10년 이상 15년 미만 | 고정금리 또는 비거치식 분할상환 | 600만원 |
비거치식 분할상환은 대출 다음 해부터 원금을 매년 나누어 갚는 구조입니다.
공제 대상은 이자뿐이어서 원금, 중도상환수수료, 연체이자는 계산에 들어가지 않습니다.
연 이자 1,050만원을 예로 들면 15% 구간은 소득세 약 157만원(지방소득세 포함 약 173만원)이 감소합니다.
24% 구간이라면 약 277만원이 줄고, 이는 한 달로 나누면 약 23만원입니다.
💡 꿀팁
대출 약정서의 금리 유형(고정·변동)과 상환 방식(거치·비거치)을 이자상환증명서와 대조하면 내 구간이 2,000만원인지 800만원인지 바로 구분됩니다.
공제받을 수 있는 주택과 사람의 조건
주택은 취득 당시 기준시가가 일정 금액 이하여야 하고, 취득 시기에 따라 상한이 다릅니다.
| 주택 취득 시기 | 취득 당시 기준시가 |
|---|---|
| 2024년 1월 1일 이후 | 6억원 이하 |
| 2019년~2023년 | 5억원 이하 |
| 2014년~2018년 | 4억원 이하 |
사람 요건은 근로소득이 있는 거주자로서 12월 31일 현재 무주택이거나 1주택만 가진 세대의 세대주입니다.
세대주 본인이 공제를 쓰지 않았다면 근로소득이 있는 세대원 중 요건을 충족하는 사람이 대신 신청할 수 있습니다.
대출은 주택 소유권 이전등기 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 받아야 하고, 해당 주택에 저당권이 설정돼 있어야 합니다.
주택과 대출 명의가 같아야 하며 공동명의는 본인 지분의 이자만 공제됩니다.
다만 연중에 2주택이었다가 12월 31일에 1주택이 되었다면 그해 공제가 가능하지만, 12월 31일 현재 2주택이면 그해는 받지 못하고, 해당 주택에 저당권이 설정되지 않은 신용대출은 집값을 치르는 데 썼어도 대상이 아닙니다.
귀속연도 구분, 2025년분과 2026년분
연말정산은 이자를 낸 해를 기준으로 귀속연도를 붙이고, 정산은 그다음 해 1~2월에 이뤄집니다.
- 2025년 귀속: 2025년에 낸 이자, 2026년 1~2월 정산(마무리됨)
- 2026년 귀속: 2026년에 낸 이자, 2027년 1~2월 정산
두 해 모두 위의 한도표와 6억원 요건이 그대로 적용됩니다.
연말정산 시즌에 ‘2026 연말정산’이라고 부르는 것은 보통 2025년 귀속분이므로, 지금 준비하는 이자는 2027년에 정산하는 2026년 귀속분이 됩니다.
필요 서류와 반영 방법, 경정청구
준비물의 중심은 은행이 발급하는 장기주택저당차입금 이자상환증명서 한 장입니다.
- 장기주택저당차입금 이자상환증명서
- 주민등록표등본(세대주와 주택 보유 상태 확인)
- 등기부등본(취득일과 저당권 확인)
- 취득 당시 기준시가 확인 자료
간소화 서비스 주택자금 항목에 자료가 뜨면 내려받아 회사에 제출하면 끝입니다.
자료가 뜨지 않을 때는 대출 은행 영업점이나 인터넷뱅킹에서 증명서를 발급받습니다.
공제를 빠뜨렸다면 5월 종합소득세 신고 기간에 반영하거나, 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 홈택스에서 경정청구를 하면 됩니다.
주택청약저축·월세 공제와의 중복
주택청약종합저축 납입액 공제(40%)와 주택임차차입금 원리금상환액 공제는 합산해 연 400만원이 한도입니다.
이 두 공제와 장기주택저당차입금 이자 공제를 함께 받으면 합계가 장기주택저당차입금 한도를 넘지 못합니다.
월세 세액공제는 무주택 세대주만 해당하며, 연 월세 1,000만원까지 총급여 5,500만원 이하는 17%, 8,000만원 이하는 15%가 세액에서 빠집니다.
12월 31일 현재 주택을 보유한 세대는 월세 세액공제 대상이 아니어서 한 해에 두 공제가 같이 쓰이는 경우는 드뭅니다.
2027년부터 바뀌는 실거주 요건
재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에는 장기주택저당차입금 이자 공제를 실제 거주하는 주택으로 한정하는 내용이 들어 있습니다.
개편안의 적용 시점은 2027년 1월 1일 이후 내는 이자부터이고, 세대원 전원이 거주하는 것을 원칙으로 합니다.
학업이나 질병 치료처럼 부득이한 사유가 있으면 예외로 보고, 구체적인 기준은 시행령에 담깁니다.
개편안에는 2026년 12월 31일 이전에 받은 대출에 2029년까지 지금의 요건을 적용하는 경과 규정이 포함돼 있습니다.
개편안은 국회 심의를 거쳐 확정되므로, 시행령 확정 후 세대원 거주 기준을 점검해 두면 좋습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 변동금리 대출은 공제가 아예 안 되나요?
- 변동금리에 거치식이어도 상환기간이 15년 이상이면 한도 800만원이 적용됩니다.
- Q. 다른 은행으로 대출을 옮기면 공제가 중단되나요?
- 기존 대출 잔액 범위 안에서 새 대출로 갈아타면 공제가 이어지고, 상환기간은 최초 대출일을 기준으로 따집니다.
- Q. 집값이 6억원을 넘으면 공제가 사라지나요?
- 기준시가는 취득 당시를 기준으로 하므로 이후 집값이 올라도 공제는 유지됩니다.
- Q. 문의는 어디로 하나요?
- 국세청 국세상담센터 126번으로 전화하거나 홈택스에서 상담할 수 있습니다.
공제한도는 15년 이상·고정금리·비거치식일 때 2,000만원이며, 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택과 12월 31일 무주택·1주택 세대주 요건이 핵심입니다.
이자상환증명서를 준비해 두고 2027년 이후 실거주 요건 시행령까지 챙기면 정산이 수월해집니다.